Tajemnica popularnego
"Reverse Mortgage"
W zwiazku z licznymi pytaniami kwestii pozyczek wstecznych,
tzw. "Reverse Mortgage", Leszek Zielinski z Millenia Financial Group
(tel. 727-934-8558) wyjasnia ponizej czym jest "reverse mortgage"
i jak on dziala.
Istnieja dwa rodzaje pozyczek hipotekowych, tj. takich, gdzie
zabezpieczeniem pozyczki jast nasz dom. Wszystkie pozyczki,
które bierzemy na zakup domu, przefinansowanie, inwestycje, budowe
domu - sa pozyczkami "forward mortgage", czyli - z braku innego
slowa - pozyczkami postepujacymi. Podlegaja one procesowi splacania
miesieczny rat po podpisaniu dokumentacji w Title Company.
Moga one obejmowac splate samego zadluzenia (najczesciej
rata miesieczna kalkulowana jest tak, ze przez pierwsze co najmniej
10 lat splacamy bankowi jego oprocentowanie, a maly ulamek tejze
raty jest splata samego zadluzenia), oraz escrow, czyli oplat podatkowych i ubezpieczeniowych.
Drugi typ pozyczek nazywa sie "reverse mortgage", czyli pozyczki wsteczne. W wielkim skrócie jest to rodzaj pozyczki, której... nie trzeba splacac, ale nadal zabezpieczonej domem. Przy pozyczce "wstecznej", mozna wykorzystac zakumulowna wartosc kapitalowa domu (equity) i zamienic ja na gotówke. Dobra strona tej transakcji jest to, ze nie trzeba placic rat miesiecznych.
Gotówka zakumulowana w wartosci domu moze byc wyplacona w nastepujacy sposób:
a. cala suma moze zostac wyplacona jednorazowo
b. w formie wyplat miesiecznych
c. jako linii kredytowej, która pozwala wam zdecydowac kiedy i ile pieniedzy chcecie wyciagnac z domu.
d. jako kombinacja ww wyplat.
Bez wzgledu w jakiej formie wezmiecie pieniadze, nie musicie ich splacac tak dlugo, jak dlugo dom nalezy do was, czyli moze to miec miejsce do chwili:
a. waszej smierci,
b. sprzedazy domu
c. wyprowadzenia sie z domu.
Aby zakwalifikowac sie do tej pozyczki trzeba spelnic kilka warunków:
a. miec ukonczone 62 lata
b. posiadac wartosc kapitalowa w domu zamieszkiwanym przez was (np. jesli kupiliscie dom za 100 tys. kilka lat temu np. za gotówke, a teraz jego wartosc jest $150 tys. to te $150 tys. jest wartoscia kapitalowal jezeli na domu nadal jest obciazenie hipotekowe, np. $60,000 - to wartosc kapitalowa wynosi $90 tys. ($150,000 - $60,000 = $90,000).
Najwazniejsza zaleta tej pozyczki jest fakt, ze nie trzeba jej splacac. Trudno w to uwierzyc, ale takie sa zasady pozyczek wstecznych. Nie stracicie domu, bo nie musicie placic rat miesiecznych. Nie trzeba wykazywac zadnego dochodu, stanu kont itp. do kwalifikowania sie, co np. jst konieczne przy pozyczkach postepowych.
Przy pozyczkach postepujacych do splaty dlugu trzeba bylo uzywac dochodów wlasnych, wlasnych zarobków na splate rat miesiecznych.
Przy pozyczkach wstecznych, wyjmujecie wlasna gotówke z wlasnego domu na wlasny uzytek. Bank placi wam.
Oczywiscie mozna dom sprzedac i tez uzyskac gotówke, ale wtedy trzeba gdzies mieszkac: wynajac apartament, wprowadzic sie do rodziny itp.
Pozyczka wsteczna daje wam mozliwosc zatrzymania wlasnego domu, a jednoczesnie korzystania z gotówki, która jest ulokowana w domu.
Innymi slowy, bank wyplaca wam pieniadze, a wy tych pieniedzy nie musicie splacac, bo sa to wasze pieniadze uzyskane z zamiany wartosci kapitalowej na gotówke.
Osoby korzystajace z tego rodzaju pozyczek chca skorzystac z pieniedzy skumulowanych w domu jeszcze za swego zycia, bez koniecznosci splacania tego zadluzenia.
Czym sie rózni od normalnej pozyczki?
Tym, ze przy pozyczkach postepujacych (normalnych) z chwila, gdy nie wysylacie raty za dom, mozecie ten dom stracic. Przy pozyczkach wstecznych (reverse), domu nie stracicie, bo pozyczka nie wymaga zadnych platnosci.
Kto moze dostac pozyczke wsteczna"
Warunki sa proste: musicie byc wlascicielem domu, miec skonczone 62 lata, dom musi byc wasza glówna siedziba (principle residence).
Przy pozyczkach ubezpieczonych federalnie tzw. Home Equity Conversion Mortgage (HECM), dom moze byc jednorodzinny, moze skladac sie z 2-4 jednostek, lub kondominium zatwierdzone federalnie do programu.
Jezeli hipoteka jest nadal obciazona dlugiem, dlug ten musi byc splacony przed pobraniem pozyczki. Dom musi posiadac pewna wartosc gotówkowa (equity), aby kwalifikowac sie do pozyczki wstecznej. Jest to korzystne dla osób, które jeszcze musza splacac pozyczke, gdyz dzieki Reverse Mortgage moga dlug ten wyeliminowac.
Ile gotówki mozna uzyskac?
To zalezy od kilku czynników: waszego wieku, samego budynku, stopy procentowej i okreslonego programu, o którym mozecie rozmawiac z waszym brokerem. Macie do wyboru kilka programów i nie wszystkie sa odpowiednie dla kazdej sytuacji.
Glównie o wyskosci kwoty decyduje wiek pozyczkobiorcy, wartosc domu (czasami nawet lokalizacja domu) i stopy procentowej. Ogólnie mozna powiedziec, ze osoby najstarsze otrzymuja najwieksza ilosc gotówki.
Jak wyplacana jest gotówka z pozyczek wstecznych?
To zalezy od was. Mozecie pobrac:
a. Cala sume juz na zamknieciu transakcji.
b. Jako linie kredytowa, która pozwala pobierac pieniadze kiedy wam sie tylko chce, az do kompletnego wykorzystania;
c. Jako miesieczne raty, na okreslona ilosc lat lub tak dlugo, jak dlugo bedziecie posiadali ten dom;
Kiedy trzeba te pozyczke splacic?
Poniewaz jest to pozyczka, bank oczekuje ze dlug zostanie splacony. Ma to miejsce w przypadku, gdy ostatnia osoba, wspólwlasciciel, umiera, sprzedaje dom, lub sie wyprowadza na stale. Oczywiscie dom mozna stracic w wyniku nie placenia podatku. Bowiem nic nie zwalnia was z obowiazku placenia podatku i ubezpieczenia.
To ile ja bede dluzny?
Bedzie to suma pobranych pieniedzy plus oprocentowanie bankowe (oraz wszelkie oplaty zwiazane z transakcja). Nie mozna posiadac zadluzenia wiekszego, niz wartosc rynkowa domu. Pozyczki wsteczne posiadaja klauzule, która zabezpiecza stan majatkowy pozyczkobiorcy na wypadek, gdyby wartosc rynkowa domu spadla. Instytucja finansowa nie moze zajac zadnych poborów, konta bankowego, inwestycji itp. - nawet w odniesieniu do kont spodkobierców - gdyby taka sytuacja zaistniala. Pozyczkobiorce chroni prawo federalne.
Czy pieniadze uzyskane z pozyczki wstecznej maja wplyw na moja emeryture Social Security?
Pieniadze uzyskane z pozyczek wstecznych nie maja zadnego wplywu na normalne emerytury z Social Security. Inaczej to wyglada w odniesieniu do zasilków z puli Supplemental Security Income (SSI).
Awanse z pozyczek wstecznych pobierane miesiecznie nie maja wplywu na zasilki SSI, jezeli zostana rozdysponowane w danym miesiacu. Jezeli zostana zdeponowane na koncie bankowym, traktowane sa jako kapital plynny i moga miec wplyw na utrate zasilków SSI w przypadku, gdy kapital plynny w miesiacu wynosi $2,000 na osobe indywidualna i $3,000 na malzenstwo. Nalezaloby w tej sprawie skontaktowac sie z biurem SSA.
Czy pieniadze uzyskane z pozyczek wstecznych podlegaja opodatkowaniu?
Poniewaz Urzad Podatkowy (IRS) nie uwaza wyplat z pozyczek wstecznych jako dochodu, nie podlegaja one opodatkowaniu.
Jakie sa korzysci plynace z pozyczek wstecznych?
Jest ich wiele, a oto kilka z nich:
a. Daja wam niezaleznosc finansowa.
b. Nadal zostajecie we wlasnym domu, którego jestescie wlascicielem.
c. Nie placicie rat miesiecznych od pozyczki.
d. Sa to pieniadze nie podlegajace opodatkowaniu.
Czy taka pozyczke mozna przefinansowac?
Tak. Mialoby to sens w sytuacji, gdyby wartosc domu poszla zasadniczo w góre (co mialo miejsce np. kilka lat temu).
Jak mozna wykorzystac pieniadze uzyskane z pozyczek wstecznych?
Sami decydujecie na co wydac pieniadze: na wydatki biezace, na wycieczke, na szkole dla wnuka, na kupno domu, inwestycje, wydatki zwiazane z leczeniem (sanatoria, kurorty itp.) Dla wielu osób, pozyczka ta umozliwia podniesienie stopy zyciowej.
Mam jeszcze pozyczke, a wlasciwie dwie, na domu. Czy moge otrzymac pozyczke wsteczna?
Tak i jest to niekiedy zalecane. Nawet jezeli posiadacie pierwsza i druga pozyczke, to mozecie otrzymac pozyczke wsteczna. W tym wypadku pozyczka wstepna zostanie wykorzystana do splacenia obecnych zadluzen.
Czy moi spadkobiercy musza sprzedac dom, zeby splacic moja pozyczke wsteczna pózniej?
Nie. Splata tej pozyczki moze byc zalatwiona poprzez przefinansowanie na pozyczke postepujaca, bo nie moga oni korzystac z pozyczki wstecznej.
Jakie wiaza sie koszty z zalatwieniem pozyczki wstecznej?
Oprócz splaty zadluzenia i oprocentowania bankowego, wiekszosc tych pozyczek obejmuje równiez oplaty administracyjne (oplata bankowa, koszty transakcji, origination, kredyt, wycena domu, ubezpieczenia pozyczkowego itp.). - moga byc zaplacone z samej pozyczki nie obciazajac kieszeni klienta. I nie nalezy sie ludzic, ze koszty sa niskie. Ale koszty te oplacane sa z samej pozyczki, a nie z kieszeni.
Po blizsze informacje w sprawie "reverse mortgage") prosze dzwonic:
727-934-8558
Leszek Zielinski
Millenia Financial Group
40347 US Hwy 19, #122
Tarpon Springs, FL 3468
